Bir okuyucum şöyle bir soru yöneltti: “Kardeşlerimle hisseli bir arsamız var. Ben bu arsanın üzerine kendi imkânlarımla bir ev yaptım ve yıllardır içinde oturuyorum. Şimdi kardeşlerimden biri izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açacak. Dava sonucunda ben sadece arsa payım kadar mı para alacağım, yoksa yaptığım ev de dikkate alınır mı?” Bu soru, özellikle hisseli taşınmazlarda en çok karşılaştığımız ve en çok mağduriyet doğuran konulardan biridir. Öncelikle şunu açıkça ifade edelim: Hisseli bir taşınmazda, arsanın tamamı üzerinde tüm hissedarların hakkı vardır. Yani siz o arsa üzerine tek başınıza bir yapı yapmış olsanız bile, hukuken o yapı sadece size ait kabul edilmez. Çünkü yapı, bulunduğu arsanın bir parçası sayılır. Hukukta buna “üst, arza tabidir” ilkesi denir. Yani yapılan ev, kimin yaptığına bakılmaksızın arsanın bütünleyici parçası hâline gelir. Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme, taşınmazın bölünüp bölünemeyeceğine bakar. Çoğu durumda taşınmaz aynen bölünemez ve satış yoluna gidilir. Taşınmaz açık artırma ile satılır ve elde edilen bedel hissedarlar arasında paylaştırılır. Eğer arsa üzerinde bir yapı varsa, bu yapı da satışa dahil edilir. Yani sadece arsa değil, üzerindeki evle birlikte satış yapılır. Bu da satış bedelini yükseltir. Ancak bu artışın tamamı doğrudan evi yapan kişiye verilmez. Evi yapan kişi, yaptığı yapının kendisine ait olduğunu ispat etmek zorundadır. Uygulamada bu durum “muhdesatın aidiyeti” olarak adlandırılır. Yani mahkemede bu evin kim tarafından yapıldığının ortaya konulması gerekir. Eğer siz evi kendi yaptığınızı, masrafları sizin karşıladığınızı ve yapının size ait olduğunu belge, tanık veya diğer delillerle ispat edebilirseniz, bu durumda evin değeri bilirkişi tarafından belirlenir ve satış bedelinden size ayrıca pay verilmesi söz konusu olur. Ancak bu ispat yapılamazsa, satıştan elde edilen bedel sadece arsa hisseleri oranında paylaştırılır. Bu da ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bazı durumlarda mahkeme, muhdesatın aidiyetinin ayrıca tespit edilmesini ister. Bu nedenle sürecin başından itibaren doğru hukuki adımların atılması büyük önem taşır. Sonuç olarak; hisseli arsa üzerine yapılan ev otomatik olarak sadece yapan kişiye ait sayılmaz. Ancak gerekli ispat yapılırsa, evin değeri ayrıca dikkate alınabilir. Aksi durumda kişi yalnızca arsa hissesi kadar pay almak zorunda kalabilir. Bu tür durumlar özellikle aile içinde büyük anlaşmazlıklara neden olur. Bu yüzden hisseli taşınmazlarda yapı yapılmadan önce mutlaka yazılı anlaşma yapılmalı veya mümkünse arsa bölünmelidir. Güzel bir hafta dilerim.