Günümüzde toplu olarak yaşanan site ve apartmanlarda ortak alanların kullanımı zaman zaman kat malikleri arasında sorunlar çıkmasına sebep oluyor. Ortak alanların kullanımında en belirleyici faktör diğer kat maliklerinin hakkına girmeden ve rahatsız etmeden kullanılmasıdır. Peki, ortak alanların kullanımıyla ilgili kurallar nasıl belirlenir? Bina ortak alanları nasıl kullanılır? Bu konu ile ilgili ilk soru; Bazı kat malikleri ya da projede dairesi kalan müteahhitler; kapıcı dairesi, kömürlük, çamaşırhane, otopark, bahçe gibi ortak kullanım alanlarında diğer maliklerin arsa paylarından doğan hakkını gasp edecek nitelikte uygulamalar yapabilmektedir. Örneğin; Kömürlük ya da kapıcı dairesi olarak tapuda gözüken alan orayı müteahhitten kiralayan banka ya da süper marketin kullanımında olacaktır ya da sitedeki kafe müteahhit tarafından şu şirkete tahsis edilmiştir gibi ortak alanlara dolayısıyla mülkiyet hakkına tecavüz nitelediğindeki işlemler yapılabilmektedir. Bu durumun yönetim planında yazılı olması hukuka uygun olduğunu gösterir mi? Yönetim planları binanızın/sitenizin anayasasıdır. Fakat bu yönetim planıyla sınırsız haklara sahip olacağınız, başkasının mülkiyet hakkını kısıtlayacağınız ya da adaletsiz şekilde gayrimenkulü yönetebileceğiniz anlamına asla gelmemektedir. Yönetim planları usule uygun yazılmamış da olabilir. Usulsüz yazılan yönetim planlarında sırf Yönetim Planında yazılı kural var diye, kanunun emredici hükümleri ve mülkiyet hakkını kısıtlayıcı işlemler yapılamaz ve bu hukuksuz hükümler geçersiz sayılırlar. Yönetim planlarıyla ayni hak tanınamayacağı gibi adı ayni hak olarak konulmasa bile buna eşdeğerde bir hak tanınamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve Yargıtay’ın görüşleri bu yöndedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında yönetim planı için; “Ana gayrimenkulün yönetim tarzına, kullanma maksat ve şekline, yönetim ve denetçilerin alacakları ücrete ve genelde yönetime ait diğer konular dışında kalan hükümler, yönetim planında yer alamaz. Örneğin, herhangi bir kat malikine bir ayni hak bahşedemez: Ana taşınmazın mimari projesine aykırı olarak ortak yerlerde inşaat yapmak ve özel temellük hakkı tanıyamaz ”denilmektedir. Dolayısıyla hakları ihlal edilen kat malikleri, bu yönetim planlarıyla bağlı olmayacak ve iptalini talep edebileceklerdir. Bir diğer soru da; Bir apartmanın ortak bahçesinde bulunan peyzaj bitkilerinin yanına kat maliklerinden birinin, kendi arsa payı oranında bir alanı çevirip sebze bahçesi yapmak istemesi normal karşılanabilir mi? Kat Mülkiyeti Kanununa göre; kat malikleri, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payı oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur. Yani arsa payına göre malik olunması nedeniyle bu paylı bir mülkiyet oluyor. Hisseler belli olsa da hisselerin yeri belli değildir. Yani hiç bir pay sahibi bahçede  bir alanı çitle çevirip, ‘bu yer artık benim’ diyemez. Alanda herkes amacına uygun kullanmak koşuluyla söz hakkına sahiptir. Bu ortaklık şu anlama geliyor. Bahçe bir gelir getiriyorsa  gelir arsa payına göre bölüşülecek veya bir masraf gerekirse bu defa masraf arsa payına göre bölüşülecek. Kullanım konusuna gelecek olursak kullanım kesinlikle amacına uygun bir şekilde yapılmalıdır. Ortak alanın bu şekilde kullanımı kesinlikle doğru değildir.