Bir okuyucumuzun sorusu üzerine, daha önceki yazılarımızda da ele aldığımız önemli bir konu olan ‘Kirasını ödemeyen kiracıya karşı ev sahibi nasıl ihtar çekebilir?’ meselesine bu hafta köşemde yeniden değinmek istedim. Kira sözleşmesi hem ev sahibi hem de kiracı açısından hukuki yükümlülükler doğuran bir sözleşmedir. Bu yükümlülüklerden en temeli, kiracının kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemesidir. Ancak, kiracının kira bedelini ödememesi halinde, ev sahibinin başvurabileceği hukuki yollar bulunmaktadır. Bunlardan en hızlı ve etkili olanı, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasıdır. Kiracının tahliye edilmesi için başvurulabilecek en hızlı yollardan biri olan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, belirli şartlara tabi olarak açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre, kiracıya belirli şartlar altında iki kez haklı ihtar gönderildiğinde ve bu ihtarlar hukuka uygun şekilde düzenlendiğinde, ev sahibi tahliye davası açabilir. Ev sahibinin bu davayı kazanabilmesi için yerine getirmesi gereken temel unsurlar şunlardır: Kiracı, kira borcunu zamanında ve tam olarak ödememiş olmalıdır. Kiracıya yazılı ihtar gönderilmiş olmalıdır. İhtarlar aynı kira dönemi içinde yapılmalıdır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Ev sahibi tarafından kiracıya gönderilen ihtarın geçerli olması için belirli şekil şartlarına uygun olması gerekir. İhtarın geçerli kabul edilebilmesi için; Yazılı olması, Hangi aya ait kira bedelinin talep edildiğinin belirtilmesi, Kiracıya noter aracılığıyla, taahhütlü posta yoluyla ya da icra takibi yoluyla gönderilmesi, İhtar konusu aylara ait kira bedelinin ödenmemiş olması ya da ihtarın tebliğinden sonra ödenmiş olması gerekmektedir. Bu şartlar sağlandığında, ev sahibi tahliye davası açma hakkı elde eder. Kiracı kira bedelini ödemezse, ev sahibi hem alacağını tahsil etmek hem de kiracıyı tahliye etmek için icra yoluna da başvurabilir. Kira alacağı ve tahliye işlemleri birbirinden bağımsız ilerleyebilir, ancak sürecin daha hızlı ve maliyet açısından daha uygun olması için İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen Örnek-13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri kullanılarak tek bir işlemle her iki talepte de bulunulabilir. Bu yöntemin izlenmesi halinde; Kiracıya icra dairesi aracılığıyla ödeme emri gönderilir. Ödeme emri tebliğ edildiğinde, kiracının belirlenen süre içinde ödeme yapması gerekir. Kiracı ödeme yapmaz veya itiraz etmezse, tahliye süreci başlatılabilir. Kiracı, ihtara ve icra takibine rağmen kira borcunu ödemezse, ev sahibi dava açarak kiracının tahliyesini talep edebilir. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada mahkeme, ihtarların usule uygun olup olmadığını değerlendirir. Eğer tüm şartlar sağlanmışsa, mahkeme tahliyeye karar verir ve kiracı taşınmazı boşaltmak zorunda kalır. Sonuç olarak, ev sahipleri, kira ödemelerini düzenli olarak takip etmeli ve gecikme yaşanması halinde vakit kaybetmeden yasal süreci başlatmalıdır. İhtarın doğru şekilde hazırlanması ve sürecin zamanında işletilmesi, hem maliyetlerin artmasını önler hem de tahliye sürecinin hızlanmasını sağlar. Kirasını ödemeyen kiracılarla yaşanan sorunlar, yasal mevzuata uygun adımlar atılarak çözüme kavuşturulabilir. Bu vesile ile tüm okuyucularımızın mübarek Ramazan ayını tebrik eder, hayırlara vesile olmasını dilerim.