Gayrimenkul sektöründe yıllardır süregelen “tapuda düşük bedel gösterme” uygulaması, yeni düzenlemelerle sona erecek gibi görünüyor. Son günlerde basına yansıyan haberlere göre, belediyeler rayiç bedelleri yükselterek artık satışların gerçek değerinden yapılmasını sağlayacak. Bu, vergi kaybını önlemek adına olumlu bir gelişme. Ancak madalyonun bir de diğer yüzü var. Bugün bu konuyu detaylarıyla ele alacağız. Maliye Bakanlığı bir süredir vergi kaybını önlemek için farklı denetim yöntemleri uyguluyor. Benzer satış ilanları yapay zekâ ile taranarak emsal değerler bulunuyor. Bu sayede, satış bedelinin gerçek piyasa değerinin çok altında gösterilmesi önlenmeye çalışılıyor. Bilindiği gibi tapuda satış başvurusu yapılmadan önce belediyeden rayiç bedel öğreniliyor ve tapudaki satış bedeli bu bedelin altında olamıyor. Genelde belediye kayıtlarında bu bedeller gerçek değerin çok altında olduğu için tapuda gösterilen satış bedelleri düşük oluyordu. Rayiç bedellerin piyasa değerlerine çekilmesi ile satış bedelini düşük göstermek neredeyse imkânsız hale gelecek. İlk bakışta bu, hem devlet hem de piyasa için adil bir adım gibi görünüyor. Olumlu Taraflar - Vergi kaybı azalacak: Devletin kasasına daha fazla vergi girecek. - Kayıt dışı işlemler azalacak: Elden nakit ödeme gibi riskli yollar ortadan kalkacak. - Piyasa şeffaflaşacak: Satış değerleri daha net görülebilecek. Ancak… Sektörü Zorlayacak Noktalar 1. Piyasaya Ek Vergi Yükü Zaten yüksek faizler ve durgun piyasa nedeniyle gayrimenkul piyasasında işlem hacmi iyice düşmüşken, rayiç bedellerin yükselmesiyle birlikte %4’lük tapu harcı da otomatik olarak artacak. Bu da alıcı ve satıcıyı ciddi anlamda zorlayacak. 2. Değer Artış Kazancı Vergisi Şoku Bir gayrimenkul, alındıktan sonra 5 yıl dolmadan satılırsa aradaki kazançtan vergi alınıyor. Eskiden alım bedeli düşük gösterilen bir gayrimenkulün satışında, aradaki fark az göründüğü için ödenecek vergi de düşük oluyordu. Ancak rayiç bedellerin yükselmesiyle birlikte satışlar artık gerçek değerinden yapılacak. Bu durumda geçmişte düşük bedelden alınmış bir gayrimenkul bugün yüksek bedelden satıldığında aradaki makas çok büyüyecek ve ödenecek vergi astronomik boyutlara ulaşacak. Bu vergilerin satış fiyatına eklenmesi ise konut fiyatlarını daha da artıracaktır. 3. Emlak Vergilerinin Artışı Rayiç bedellerin yükselmesi, her yıl ödenen emlak vergilerini de artıracak. Büyük şehirlerde, merkezi bölgelerdeki mülk sahipleri için bu artış binlerce liralık ek yük anlamına geliyor. Bence burada yapılması gereken, rayiç bedelleri zorunlu olarak yükseltmekle birlikte %4 olan tapu harcını daha makul seviyelere çekmektir. Hatta araç alım-satımında olduğu gibi sabit ve makul bir rakam belirlenirse devlet vergisini düzenli alır, kayıt dışılık biter, alıcı-satıcı zor durumda kalmaz. Vergi kaybını önlemek elbette önemli. Ancak bunu yaparken piyasayı daraltacak, vatandaşın yükünü artıracak adımlardan kaçınmak gerekiyor. Aksi takdirde amaçlanan faydanın tam tersi bir etki ortaya çıkar. Güzel bir hafta dilerim.