Apartman ve site gibi ortak yaşam alanlarında, birbirine yabancı pek çok kişinin bir arada yaşadığı ortamlarda, ortak kullanılan alanlar hakkında birçok soru işaret ve tartışma gündeme gelebiliyor. Kat malikleri arasında en çok tartışmalardan birisi de ortak bahçe kullanımı konusunda yaşanıyor. Bu konuda bahçe katında oturan daire sahibi bahçenin kullanımının kendisinde olduğu düşüncesini taşırken, diğer kat malikleri ise bahçede kendi paylarının da olduğunu öne sürüyor. Acaba bu işin doğrusu nedir, bu konuda kim haklıdır? Bu gün bu soruya yanıt arayalım.
Apartman ve site yaşamıyla ilgili pek çok konunun düzenlendiği Kat Mülkiyet kanununda bu konuda da bir madde bulunuyor, ortak bahçenin nasıl kullanılması gerektiği KMK’da açıkça belirtiliyor. Kanunda belirtildiği üzere, bahçe katındaki daire sahiplerinin tapusunda bahçenin kullanımıyla ilgili herhangi bir ibare yoksa burası ortak alan olarak kabul edilmiştir. Bu durumda ise kat malikleri arsa payı oranında bahçeden yararlanma hakkına sahip olmaktadır. Bu alanların bir kişiye tahsis edilmesi için ise site veya apartman sakinlerinin oy birliği ile karar vermesi gerekmektedir. Yani tapusunda bahçe kullanımı ile ilgili herhangi bir bilgi yer almayan ya da bütün kat maliklerinin ortak rızası ile bahçe kendisine tahsis edilmemiş olan bahçe katı daire sahibi, bahçeden ancak arsa payı oranında yararlanma hakkına sahiptir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat sahiplerinden birisi, diğer kat maliklerinin en az %80’inin izni olmadan ortak kullanım alanlarında değişiklik yapma hakkına sahip değildir. Bu durumda bir kat malikinin bahçe veya diğer ortak kullanım alanlarında onarım, inşaat ya da farklı renkte dış cephe boyası yapmak için bütün kat maliklerinin 5’te 4’ünden onay alması gerekir. Bununla birlikte kanuna göre kat maliklerinden biri, ortak kullanım alanlarında sebep olduğu tahribattan ve zarardan dolayı diğer daire sahiplerine karşı sorumlu tutulmaktadır. Kanun, kat maliklerinin her birini; ana gayrimenkulün bakımını yapmaya, yapının mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumaya mecbur kılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesine göre ortak bahçe kullanımı hakkında, bahçe dışında ortak alan olarak belirlenen yerler ile ilgili de bilgiler yer alıyor. Binaların temelleri, ana ve perde duvarları, kolon ve kirişleri, bağımsız bölümleri birbirinden ayıran duvarları, tabanları, tavanları, genel giriş kapıları, antreler, koridorlar ve avlular da ortak kullanım alanı olarak geçiyor. Bunun dışında yine kanunda ortak alan olarak belirlenen noktalar arasında sahanlıklar, asansörler, kapıcı odası ve daireleri, varsa çamaşırlık ve çamaşır kurutma alanları, kömürlükler, garajlar, kalorifer daireleri, genel su depoları ve sığınaklar da bulunuyor. Kalorifer, havagazı, elektrik ve su tesisleri, televizyon, radyo ve telefon için ortak anten ve şebekeler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, bacalar, çatılar, yağmur olukları, yangın merdivenleri ve genel dam terasları da kanunda belirtilen diğer ortak alanları oluşturuyor.
Özetleyecek olursak; Bahçe ortak kullanım alanı kapsamına girer. Tapuda aksi belirtilmemişse kanun gereğince ortak alanlardan herkes arsa payı oranında faydalanma hakkına sahip olur. Bu alanlar, oy birliği olmadan hangi katta oturursa otursun, bir kişiye tahsis edilemez.