Bir apartmanda işlerin doğru ve zamanında yürümesi için yöneticinin varlığı önem arz eder. Ancak bazı durumlarda çeşitli nedenlerle, apartman ya da site yöneticisiz kalabilir. Peki, ama bu durum sürdürülebilir mi, apartmanda yönetici olmak zorunda mı? Bu gün yazımızda bu konunun detaylarını işleyeceğiz. Bir apartmanda kat malikleri arasında ilişkinin kurallarını merak eden ve öğrenmek isteyen herkesin bakması gereken esas mevzuat 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici; kat maliklerinin, ana gayrimenkulün yönetimini verdikleri kendi aralarından veya dışardan seçtikleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurulu ifade eder. Yani kat malikleri kurulu, apartmanın yönetim görevini bir kişiye vermişse yöneticiden, üç kişiye birden vermişse yönetim kurulundan bahsedilir. Yönetici seçilemeyen apartmanlarda ya da sitelerde bir kargaşa ortamı oluşur. Bunun nedeni; kimsenin sorumluluk almak istememesi ve fakat işlerin en iyi şekilde yürümesini bekliyor olmasıdır. Yöneticisiz bir apartmanda ise; Aidatların toplanmasına sorun yaşanır, temizlik sorunları yaşanmaya başlar, kapıcı veya güvenlik görevlisi gibi çalışanlar varsa, bunların üzerindeki otorite ortadan kalkar, iş sağlığı ve güvenliğine ilişkin önlemler ihmal edilir,  komşular arasında sorunlar görünür, boya, tadilat ve tamirat gibi temel ihtiyaçlar giderilemez, resmi daireler nezdinde takip edilmesi gereken işler aksar. Apartman yöneticisi zorunlu mu? Bu sorunun cevabı çok net şekilde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34’üncü maddesinde verilmiştir: Ana gayrimenkulün 8 veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. O halde bir apartmanda ya da sitede 7 veya daha az sayıda bağımsız bölüm varsa, yönetici atanması zorunlu değildir. Sekizden az daire olan apartmanda yönetici atanabilir mi? Hemen yukarıda belirtilen kural 8 ve üzerinde bağımsız bölümü olan apartmanlar için bir zorunluluğu ifade etmekte olup bunun altında bağımsız bölümü olan apartmanlarda elbette bir yönetici atanabilir, bunun önünde bir engel yoktur. Yönetici olmazsa karar alınamaz mı? Bir apartmanın ya da sitenin karar ve icra mercii esas olarak kat malikleri kuruludur. Her bir bağımsız bölüm sahibinin kat maliki sıfatıyla dâhil olduğu bu kurul; apartman adına karar alır ve bu kararları uygular. Bir yönetici olmasa da kat malikleri kurulu örneğin binanın boyanması kararını alabilir ya da binanın sigortalanmasına dair karar alabilir. Yöneticinin olmaması işlerin yürümesine engel olmamakla birlikte; elbette pratikte başsız kalan bir apartmanda işlerin iyi gitmeyecek, bir süre sonra ciddi problemlerle karşı karşıya kalınabilecektir. Yine Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34’üncü maddesine göre;  kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Eğer hiç kimse mahkemeye başvurmazsa, mahkeme kendiliğinden böyle bir atamayı tabi ki yapmayacaktır ve apartman yöneticisiz olarak hayatına devam edecektir.