Daha önce bu köşede, kiracının kira sözleşmesi devam ederken taşınmazı erken tahliye etmesi halinde hangi şartlarda sorumlu olacağını ele almıştık. Türk Borçlar Kanunu’nun 325’inci maddesine göre kiracı, sözleşme süresi dolmadan kiralananı geri verirse, kiraya verenin zararı taşınmazın benzer şartlarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre dikkate alınarak hesaplanır. Uygulamada da mahkemeler genellikle bilirkişi incelemesi yaptırarak bu makul süreyi belirlemektedir. Ancak geçtiğimiz günlerde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından verilen bir karar, kira sözleşmelerindeki özel hükümlerin önemini yeniden gündeme taşıdı. Karara konu olayda taraflar arasında yapılan iş yeri kira sözleşmesinde, kiracının sözleşmeyi sona erdirmek istemesi halinde en az altı ay önceden bildirimde bulunması gerektiği kararlaştırılmıştı. Buna rağmen kiracı, herhangi bir bildirim yapmadan taşınmazı boşalttı ve kiraya veren de uğradığı zararın tazminini talep ederek dava açtı. Yerel mahkeme tarafından yaptırılan bilirkişi incelemesinde taşınmazın yaklaşık bir ay içerisinde yeniden kiraya verilebileceği tespit edildi ve kiracının sorumluluğu bir aylık kira bedeli ile sınırlandırıldı. Bölge Adliye Mahkemesi de bu kararı uygun buldu. Ancak dosya Yargıtay’a taşındığında farklı bir değerlendirme yapıldı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tarafların serbest iradeleriyle imzaladıkları sözleşmede altı aylık feshi ihbar süresi belirlediklerini, bu hükmün tarafları bağladığını ve makul sürenin de bu sözleşme hükmü dikkate alınarak değerlendirilmesi gerektiğini belirtti. Daire, kiracının altı aylık kira bedelinden sorumlu tutulması gerektiğine hükmederek yerel mahkeme kararını bozdu. Peki bu karar ne getiriyor? Aslında karar, Türk hukukunun temel ilkelerinden biri olan “sözleşmeye bağlılık” ilkesini bir kez daha ön plana çıkarıyor. Bugüne kadar erken tahliye davalarında ağırlıklı olarak bilirkişiler tarafından belirlenen makul süreler dikkate alınırken, bu karar ile birlikte sözleşmede açıkça yer alan fesih ihbar sürelerinin de son derece önemli olduğu ortaya konulmuş oldu. Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus var. Bu karar, her erken tahliye halinde kiracının mutlaka altı aylık kira ödeyeceği anlamına gelmiyor. Kararın dayanağı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede açıkça altı aylık fesih ihbar süresinin kararlaştırılmış olmasıdır. Dolayısıyla her uyuşmazlık kendi sözleşme hükümleri ve somut olayın özellikleri çerçevesinde değerlendirilmeye devam edecektir. Özellikle iş yeri kiralarında taraflar çoğu zaman kira bedeline, artış oranına veya depozito miktarına odaklanırken sözleşmenin diğer maddelerini yeterince incelemeyebiliyor. Oysa fesih bildirim süreleri, erken tahliye hükümleri ve benzeri maddeler ileride ciddi mali sonuçlar doğurabiliyor. İmzalanan sözleşmedeki birkaç satırlık bir hüküm, yıllar sonra açılan bir davada önemli tazminat yükümlülüklerine neden olabiliyor. Sonuç olarak; Yargıtay’ın bu kararı, kira sözleşmelerinde yer alan feshi ihbar sürelerinin sadece şekli bir düzenleme olmadığını, bazı durumlarda kiracının sorumluluğunu doğrudan etkileyebileceğini göstermektedir. Bu nedenle gerek kiraya verenlerin gerekse kiracıların sözleşme imzalarken yalnızca kira bedeline değil, sözleşmenin tüm hükümlerine dikkat etmelerinde büyük fayda bulunmaktadır. Soru, görüş ve önerilerinizi halilyavuz@gmail.com adresine iletebilirsiniz.