Basında, hisseli taşınmazlarda ön alım hakkıyla ilgili çıkan haberler üzerine okuyucularımız son yasal değişikliklerin ne anlama geldiğini soruyor.Bu gün köşemde bu konuya yer vereceğim. Gayrimenkul sektöründe sıkça karşılaştığımız hisseli tapular, zaman zaman ciddi anlaşmazlıklara neden olabiliyor. Özellikle bir hissedarın payını dışarıdan bir kişiye satması, diğer hissedarlar açısından ön alım hakkını gündeme getiriyor. Son dönemde bu konuda yapılan düzenleme ve Anayasa Mahkemesinin verdiği iptal kararı ise taşınmaz sahipleri ve alıcılar açısından oldukça önemli.Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesine göre, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hissedarlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında diğer paydaşlar yasal ön alım hakkını kullanabiliyor. Halk arasında şufa hakkı olarak da bilinen bu hak, belirli şartlarla satılan payın diğer hissedarlar tarafından öncelikli olarak satın alınmasını sağlıyor. Ön alım hakkı, satışın öğrenilmesiyle kendiliğinden kullanılmıyor; alıcıya karşı dava açılması gerekiyor. Satışın noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesi de önem taşıyor. Güncel düzenlemeye göre hak, noter bildiriminin yapıldığı tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl geçmekle düşüyor. Bu iki süre hak düşürücü nitelikte; bir yıllık süre, noter bildirimi yapılmamış olsa bile üst sınır olarak uygulanıyor. Bu konudaki önemli gelişmelerden biri, 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile yapıldı. Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yapılan değişiklikle, ön alım hakkı davalarında esas alınacak bedelin tapuda gösterilen satış bedeli yerine mahkemece belirlenecek rayiç bedel olması öngörüldü. Böylece ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşın, mahkemenin belirleyeceği bedeli yatırması gerekecekti. Ancak bu düzenleme tartışmaları da beraberinde getirdi. Çünkü bir taşınmazı belirli bir bedelle satın alan kişi, dava sonunda mahkemenin belirlediği farklı bir bedelle karşı karşıya kalabilecekti. Bu durum hem alıcı hem de ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaş açısından belirsizlik yaratıyordu. Anayasa Mahkemesi, 16 Temmuz 2026 tarihli, E.2026/23 ve K.2026/162 sayılı kararıyla rayiç bedel esasını iptal etti. Mahkeme, satış sözleşmesinde tarafların serbest iradeleriyle belirledikleri bedelin yerine farklı bir bedel konulmasının, tarafların mülkiyet hakları ve menfaatleri arasında adil dengeyi bozabileceğine ilişkin değerlendirmelerde bulundu. Burada önemli bir ayrıntı var: İptal kararı 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı ancak iptal hükmünün yürürlüğe girmesi dokuz ay ertelendi. Buna göre rayiç bedel düzenlemesi 6 Ağustos 2027 tarihine kadar yürürlükte kalacak. Bu süre içinde yeni bir yasal düzenleme yapılması da mümkün. Anayasa Mahkemesinin bu kararı, hisseli taşınmazlarda ön alım hakkının nasıl kullanılacağı konusunda önemli bir dönüm noktasıdır. Bir tarafta diğer hissedarların haklarını koruma amacı, diğer tarafta taşınmazını satma özgürlüğü ve satın alan kişinin mülkiyet hakkı bulunuyor. Hukuk düzeninin bu menfaatler arasında adil bir denge kurması gerekiyor. Peki, hâlihazırda hisseli taşınmazı bulunan veya payını üçüncü bir kişiye satmayı düşünen vatandaşlarımız ne yapmalı? Öncelikle satıştan önce taşınmazın tapu kaydı ve paydaşlık durumu dikkatle incelenmeli. Payını satan kişi, satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesini sağlamalı; alıcı ve satıcı, ön alım hakkından kaynaklanabilecek dava riskini hesaba katmalı. Ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşlar ise noter bildirim tarihini ve satış tarihini belgelemeli, üç aylık ve bir yıllık hak düşürücü süreleri kaçırmamalı. Dava açmayı düşünenlerin, bedel ve teminat yükümlülükleri ile yürürlükteki mevzuat konusunda işlem öncesinde bir hukukçudan destek alması yerinde olacaktır. Soru, görüş ve önerilerinizi halilyavuz@gmail.com adresine iletebilirsiniz.